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【央视新闻客户端】
来源：城读上海
城读上海 城市规划系列文章
《上海市城市更新和住房发展“十五五 ”规划》于2026年8月正式发布 。
这份规划全文约1.5万字 ，涵盖城市建设与运营提升各个方面，信息量巨大。
从规划名称就能看出 ，这是上海首次将城市更新与住房发展两大领域合并编制 ，而且把城市更新放在前面，释放出一个清晰的信号：上海城市发展的逻辑正在发生根本性转变。
过去三十多年，上海城市空间急速扩张 。一边是旧区改造 ，一边是新城开发 ，两条线并行，相辅相成共同推进了上海城市的建设 ，和空间的延伸 。
这份五年规划告诉我们：上海持续数十年的旧区改造将在这五年内冲刺收官 ，新建住宅新增商办的量将大幅减少，上海将彻底告别大建设时代 ，城市发展的核心逻辑将从“增量建设”彻底转向“存量提质 ”。
这种转向 ，犹如一股强大的引力，将资金 、资源与发展动能重新进行布局 。其结果 ，不仅是重点更新板块的涅槃重生 ，更预示着上海楼市将经历一场前所未有的价值分化洗礼 。
“十五五 ”住宅发展的三条主线
规划的第二章，聚焦住宅发展。篇幅不多 ，在整个1.5万字规划文本中仅有1053字 ，但每一条都值得仔细品读 。我将其归纳为三句话要点：
旧区改造冲刺收官；新建住宅放缓脚步；老旧小区改造纵深发展 。
1 、旧区改造冲刺收官
上海的旧改，内容是“两旧一村”，也就是旧区改造、旧住房成套改造和“城中村 ”改造。
1）旧区改造：上海已在2022年完成成片二级以下旧里的改造 ，2025年全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造 。旧区改造 ，已经打完收工 。
2）旧住房成套改造：
小梁薄板房屋，到2025年底 ，还剩余约2万平方米 ，在2026年底收尾清零。
不成套工人新村，还有近120万平方米 。要在十五五期间基本完成 。改造方式趋于多元 ，征收拆迁 ，原拆原建和结构改建都有。
市中心一些不成套百年里弄 、公寓 、花园住宅，由于涉及历史建筑保护 ，需要探索新的更新路径。规划对此表述是“取得积极成效 ” ，没有量化目标 。
3）十五五旧改的重点，是城中村改造 。
2025年底 ，上海一次性认定了59个城中村改造项目 ，总投资规模突破3700亿元。这是上海城中村改造史上规模最大的一次集中推进 。
规划给出的时间表非常明确：到2026年底，全面启动城中村整体改造项目，全面完成整治提升；到2027年底 ，全面完成整体改造项目的前期改造 。
“十五五”新认定城中村改造项目预期为12个。
这意味着：2026-2027年 ，将是上海城中村改造最后一波攻坚，也很可能是上海最后一次大规模拆迁 。
59个已启动项目加12个规划新增项目 ，构成了上海城中村改造的收官清单 。
总结来说 ，经过过去几十年的持续奋斗，上海旧区改造已完成 ，不成套职工住宅的改造要在未来5年内基本完成 ，城中村要在这两年打一场集中歼灭战，为上海旧区改造画上句号。
所以 ，未来5年 ，上海将完成住宅方面历史遗留问题的清理和还债，或将也是通过旧改征收拆迁“暴富”的最后窗口期 。
2、新建住宅放缓脚步
将这份规划与同期发布的《上海市加强土地管理“十五五 ”规划》放在一起看 ，结论非常明确 。
1）商品住宅大幅缩量
“十五五 ”期间新增供应商品住房规模为2500万-2800万平方米。而“十四五”期间 ，这个数字是约4200万平方米 。降幅高达33%-40% 。
主城区，会增加优质住宅用地供给；新城，聚焦去库存 ，合理调控供应规模和时序。
2）保障性租赁住房以存量转化为主
“十五五 ”计划新增供应保租房25万至27万套。
看上去数字增量很大 ，但十四五期间建设筹措结转?
